Cuánto aumentaron los alquileres en 2025 ¿subieron más que la inflación?

El mercado inmobiliario terminó un año marcado por el crecimiento y la normalización de las operaciones. En materia de ventas, continuó la recuperación iniciada desde la llegada a la presidencia de Javier Milei con un efecto en la mejora de los precios de las propiedades

En cuanto a los alquileres, después de un período problemático para el mercado, como consecuencia de la ley que se aprobó en 2020 y provocó el derrumbe de la oferta de unidades y el encarecimiento de los precios, las operaciones del sector se realizan en un clima de mayor normalidad.

Esto forma parte de la regulación del mercado inmobiliario que se produjo en los últimos dos años con un incremento de la oferta de unidades a la venta y el vuelco de muchas propiedades al segmento de la locación.

Hay que recordar que por esa norma que dispuso una serie de medida que fueron rechazadas por los propietarios, hizo que salieran de la oferta miles de unidades y quienes necesitaban alquilar debían pujar por una muy baja cantidad de unidades en el mercado y a precios elevadísimos, incluso en dólares.

A comienzo de la actual gestión de Gobierno, se derogó la polémica ley y, lentamente, el mercado se recompuso.

Esto se confirma en un incremento de las unidades en oferta para alquilar y en una suba de precios que están en línea con la inflación o, ligeramente por arriba del aumento del costo de vida, según el segmento y las zonas que se elijan. La inflación acumulada en los últimos doce meses, tomando el período hasta noviembre, está ligeramente por arriba del 31%.

Un informe elaborado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés relevó la situación de este mercado durante diciembre y el acumulado anual, en base a los avisos publicados en el sitio de comercio electrónico. Estos son los puntos salientes del trabajo:

En AMBA, durante el mes de diciembre de 2025, se registraron variaciones intermensuales (respecto a noviembre de 2025) en el precio de alquiler en pesos corrientes de casas y departamentos del 2.3% y 1.4%, respectivamente.

Si se considera la variación interanual (respecto a diciembre de 2024), se observan cambios en el precio de alquiler en pesos corrientes de casas y departamentos del 49.2% y 31.6%, respectivamente.

Discriminando por aglomerados de AMBA, en diciembre de 2025 relativo a noviembre de 2025, los precios por metro cuadrado de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 3.1%, 1.5% y 0.4% en GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente.

En cuanto al alquiler de departamentos, se observan variaciones intermensuales del precio por metro cuadrado a precios corrientes del 1.9%, 1.7%, 2.0% y 2.3% para CABA, GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente.

Si consideran las variaciones interanuales (respecto a diciembre de 2024), los precios por metro cuadrado de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 50.1% en GBA Norte, 63.1% en GBA Sur y 40.8% en GBA Oeste.

Por su parte, en el mercado de departamentos, en diciembre de 2025, se observan variaciones interanuales en el precio en precios corrientes por metro cuadrado del 35.0% en CABA, 38.8% en GBA Norte, 36.0% en GBA Zona Sur y 39.9% en GBA Oeste.

Teniendo en cuenta los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA, el mayor aumento intermensual del precio del alquiler de casas en municipios de AMBA (excluyendo CABA) ocurre en Pilar (4.2%), mientras que en el caso de departamentos ocurre en Tigre (4.7%).

Por su parte, se observa que el barrio de CABA donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos corrientes por metro cuadrado de departamentos es en Retiro (5.2%).

Un hecho a destacar en el mercado de alquiler es el incremento registrado en la oferta de departamentos en alquiler. Al respecto, en diciembre de 2025, en AMBA, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar se incrementó un 214.6%, respecto a noviembre de 2023 (con datos al 25 de diciembre de 2025).

Comparando la evolución de los precios de venta en dólares por metro cuadrado en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, se pueden identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras. Este análisis es importante porque permite sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados.

En diciembre de 2025, el mercado de casas a la venta se encuentra en alza en GBA Norte desde mayo de 2025, mientras que se encuentra a la baja en GBA Oeste y CABA desde julio y noviembre de 2025, respectivamente.

En cambio, el mercado de casas a la venta se encuentra en neutro en GBA Sur desde diciembre de 2025.

Por su parte, el mercado de departamentos se encuentra al alza en CABA, GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste desde agosto de 2023, abril de 2025, mayo de 2024, y enero de 2025, respectivamente.